在贷款总金额和贷款期限的选择上，许多市民认为贷款利率是“一口价”，利率终身不变。其实贷款利率是一年一定，未来可能调高也可能降低
目前，大部分购房者使用住房贷款买房，会采用高比例贷款方式。过一段时间，有些买房人收入水平可能有较大的改变，会考虑提前偿还部分或全部的住房贷款。
每月还款本息如何计算？
在这里要提醒购房人的是，提前还贷本是银行不允许的，银行的一位负责人说，贷款人与银行是有合约关系的，提前还款也是一种违约行为，因为，银行为他准备的就是其申请期限的贷款。只因为现在贷款购房刚起步，为了鼓励大家贷款，目前对此不与追究。希望贷款人对自己的预期有一个合理的估测。不过，趁现在银行不与追究，还是让我们来看一看如何提前还款较为合理。
以贷款30万元，贷款期限30年（360个月）为例，贷款年利率为5．58％（月利率为4．65‰），由按月等额还款的计算公式可知月还款额为1718．46元。
此时，本金与利息的比例如何计算？借款人获得贷款后第一个月应还利息为：300000×4．65‰＝1395元，借款人获得贷款后第一个月所还本金为：1718．46－1395＝323．46元，借款人第一个月还款后剩余贷款本金为：300000－323．46＝299676．54元。
借款人获得贷款后第二个月应还利息为：299676．54×4．65‰＝1393．50元，借款人获得贷款后第二个月所还本金为：1718．46－1393．5＝324．96元，借款人第二个月还款后剩余贷款本金为：299676．54－324．96＝299351．58元，以后各月的还款依此公式类推。
哪种提前还款方式更合理
贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的，按上述公式可知，借款人第60个月还款后即还款五年后剩余贷款本金为277674．08元，如果提前还款可以采用下列两种方式：
一、提前全部还清贷款，将剩余贷款本金277674．08元全部还清。
二、提前还款10万元，剩余贷款本金变为177674．08元，剩余贷款期限变为300个月，贷款利率为5．58％（假定利率不变），由按月等额还款的计算公式可知月还款额变为1099．58元，每月还款额下降618．88元（1718．46－1099．58）。
通过计算，我们可以发现，第一种方式，买房人少还利息为：237863．92元（计算公式＝1718．46×360－1718．46×60－277674．08）；第二种方式，买房人少还利息为85464元（计算公式＝1718．46×360－1718．46×60－100000－1099．58×300）。
从上述例子可以发现，购房人在还贷期的前一些年中，利息负担较重，因为本金基数大，利息相应也高，到了后一些年中，随着本金基数的减少，利息亦会逐步减少。还贷人提前还款时间越早，还款额越大，少还的利息也越多。 |
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